La baisse des prix immobiliers se généralise

Cette fois-ci, nous y sommes. La baisse des prix de l'immobilier, qui a d'abord été observée à Paris, puis dans quelques grandes villes, se propage désormais à l'ensemble de l'Hexagone. Au 1er mars 2023, d'après les indices Meilleurs Agents- « Les Echos », les prix de l'immobilier résidentiel se sont repliés de 0,1 % en février et de 0,2 % depuis le 1er janvier.

En zones rurales, les prix, calculés sur les maisons, chutent de 0,4 % le mois dernier. Ce même repli de 0,4 % est observé à Paris et, en moyenne, dans le Top 10 des villes les plus peuplées. A Lyon, la baisse mensuelle atteint 1 % en février. Elle s'établit à 2,4 % en seulement deux mois. A Nantes, la déflation est portée à 2,2 % depuis le début de l'année. Elle est aussi significative à Lille, avec un repli des prix de 1,8 % constaté en deux mois. « C'est la première fois que toute la grille est rouge depuis que nous réalisons cet indice des prix de l'immobilier », relève Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. C'est-à-dire depuis avril 2018. Cette baisse de prix généralisée doit toutefois être remise dans le contexte d'euphorie immobilière de ces dernières années.

Changement de dynamique

Depuis 2019, l'évaluation du nombre de transactions sur douze mois, réalisée chaque trimestre par l'Insee pour les Notaires de France, dépasse presque systématiquement le million de ventes. Sur la totalité de l'année 2021, le nombre de transactions a atteint 1,178 million. Cette euphorie était encore d'actualité durant les premiers mois de 2022 jusqu'à la remontée des taux d'intérêt. Résultat, à fin 2022, le nombre de transactions réalisées au cours des douze mois précédents est en baisse. Il est estimé à 1,109 million, après 1,131 à fin septembre 2022.

Dans ce contexte, si le krach n'est pas là - la baisse de prix reste de trop faible ampleur -, le changement de dynamique immobilière est bien en marche. Il prend racine dans la hausse des taux d'intérêt. Au premier trimestre 2023, « le taux moyen s'établit autour de 3 % pour les maturités les plus fréquemment sollicitées, à savoir 20 et 25 ans », d'après l'indicateur réalisé par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), basé sur les données transmises par la Caisse d'Epargne, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, LCL et La Banque Postale. « Il y a un an, les meilleurs profils pouvaient négocier les taux nominaux à moins de 1% », souligne l'ANIL. 

Pour compenser la hausse des taux, il faudrait que le prix des biens chute de presque 20 %.

Or cette hausse du coût du crédit rogne sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages, surtout des primo-accédants qui, faute d'aides familiales, de salaires élevés, d'héritage, ou d'apport personnel important combiné à une épargne résiduelle, doivent s'éloigner des centres-villes, voire renoncer à leur projet d'acquisition.

« L'an dernier, en remboursant une mensualité de 1.000 euros pour un crédit à 1 % sur vingt ans, un ménage pouvait emprunter 217.000 euros. Avec un taux désormais de 3 %, cette même mensualité ne permet plus que de rembourser un prêt de 180.000 euros, soit une perte de 18 % de capacité d'emprunt », illustre Thomas Lefebvre. Autrement dit : pour absorber la totalité de l'effet de la hausse des taux sur le pouvoir d'achat des ménages, il aurait fallu que les prix de l'immobilier chutent de presque 20 % en un an. Du jamais-vu.

« Pendant la crise financière mondialisée de 2008 [qui a pour origine une bulle spéculative ayant comme sous-jacent l'immobilier, NDLR], l'immobilier a perdu 7 à 8 % », rappelle le directeur scientifique de Meilleurs Agents. Mais la dégradation de la capacité d'emprunt des ménages aurait pu être bien pire.

« En Allemagne, les prix dans les grandes villes baissent de 3 à 4 % depuis cet été et les ménages empruntent déjà à 4 % », indique Thomas Lefebvre. 

Le taux d'usure sera moins protecteur

Cet écart s'explique par l'usure appliquée en France, qui interdit aux banques de dépasser un certain niveau de taux, en fonction de la nature de l'emprunt et de la durée de remboursement. Pour Thomas Lefebvre, « le taux d'usure a protégé le marché de l'immobilier ». Mais cet effet va s'amenuiser.

En effet, depuis le 1er février, la Banque de France réévalue le taux d'usure tous les mois, contre tous les trimestres précédemment.

« Certains emprunteurs, bloqués par le taux d'usure, vont pouvoir obtenir leur prêt. Mais la réalité, plus générale, est que cela va rendre le crédit plus cher, plus rapidement », nuance le porte-parole de Meilleurs Agents.

Ajustement en cours entre l'offre et la demande

Conséquence directe: une désolvabilisation des ménages qui pèse sur le nombre d'acheteurs et incite les vendeurs à revoir leur prix. Déjà, en juin dernier, alors que les taux immobiliers étaient en deçà de 2 %, le courtier Pretto estimait à 160.000 le nombre de dossiers de prêts acceptés en 2021, non finançables un an plus tard, à cause d'un taux d'endettement devenu trop fort, contre 60.000 à cause du dépassement du taux d'usure. Autre manifestation de l'ajustement en cours entre l'offre et la demande : les biens commencent à se vendre beaucoup plus rapide-ment. Désormais, il faut en moyenne 60 jours à Paris pour qu'un logement trouve preneur.

C'est une semaine de gagnée par rapport à il y a trois mois. A Mar-seille, un bien reste en moyenne à la vente 55 jours, contre 64 jours début décembre. C'est à Rennes que la chute est le plus brutale. Les logements trouvent en moyenne preneur au bout de 44 jours, contre 61 jours il y a un trois mois. Pour savoir si l'ajustement des prix de vente face à une demande moins solvable est véritablement lancé, il  faudra attendre le traditionnel printemps de l'immobilier. Cette période est en effet privilégiée pour les transactions.

« Si au printemps, notre baromètre reste dans le rouge, l'année 2023 s'annoncera très maussade », prévient Thomas Lefebvre. 

Les chiffres clés 

3% : TAUX MOYEN observé pour les durées d'emprunt les plus demandées, à savoir

20-25 ans.

60 JOURS : Moyenne pour qu'un logement à Paris trouve preneur, soit une semaine de moins qu'il y a trois mois.

160.000 DOSSIERS DE PRÊT acceptés en 2021 se sont révélés non finançables un an plus tard, à cause d'un taux d'endettement devenu trop fort.

Article Les Échos, le mercredi 1er mars 2023